공적연금이나 퇴직연금, 개인연금으로 생활하기 부족한데, 집을 한 채 보유하고 있다면 주택연금을 가입해 보는 것을 고려해 보는 것이 좋을 것입니다.
주택연금 가입이 가능한 연령 및 대상 주택, 주택 보유 수, 거주 요건 등 주택연금의 이모저모에 대해 알아보겠습니다.
1. 주택연금이란?
노령의 나이에 수입은 없지만 집은 있고, 집을 팔면 살 곳이 없는 경우, 집을 담보로 연금을 받는 것을 말합니다.
한국주택극융공사가 지급을 보증하고 있습니다.
부부가 둘 다 사망할 때까지 연금이 매 달 나오기 때문에 주로 다른 연금 등 소득이 부족한 사람들이 많이 이용하는 제도입니다.
만약 부부가 둘 다 일찍 사망하여 연금을 얼마 받지 못했다면, 남는 금액은 상속인이 상속받을 수 있습니다. 그동안 받은 연금을 아파트 가격과 상계해서 남는 것이 있으면 상속인에게 지급하는 것입니다.
반면에, 너무 오래 살아서 아파트 가격보다 그동안 받아간 연금이 훨씬 많게 되더라도, 부부 사망 시 자식들에게 청구되지 않는 구조입니다. 따라서 조기 사망 시에도 손해가 크지 않으며 오래 장수할수록 이익을 보는 구조입니다.
만약 누군가가 집을 팔아서 즉시연금에 가입하거나 투자하는 것이 더 이익일 거라고 말하더라도 솔깃해하지 마시길 바랍니다. 하나밖에 없는 집을 팔면 노년에 거주가 불안해지며, 투자해서 돈을 많이 벌 수도 있겠지만 오히려 손실을 입을 수도 있으니 올바른 판단은 아닐 것입니다.
1. 가입 가능 연령
주택의 소유자 혹은 배우자가 만 55세 이상(근저당권 설정일 기준)이면 가입가능합니다.
- 확정기간 방식 : 부부 중 연소자가 만 55세~만74세여야 합니다.
- 우대방식 : 주택소유자 또는 배우자가 만65세 이상(기초연금 수급자)
- 주택소유자 또는 배우자가 대한민국 국민 : 외국인 단독 및 부부 모두 외국인이면 가입 불가
2. 가입 가능한 보유 주택의 수
공시가격 등이 9억원 이하인 주택 소유자가 가입할 수 있습니다.
(공시가격 등이란, 공시가격뿐 아니라 다른 가격으로도 산정이 가능하다는 얘기입니다.)
집의 가격을 산정하는 방식은 여러 가지가 있는데, 그러한 집의 여러 가격 중 적용되는 순서가 있습니다.
(1) 공시가격
(2) 시가표준액
(3) 시세 또는 감정평가액
의 순서로 적용이 됩니다.
주택가격 산정 방법
한국부동산원, 국민은행 홈페이지에서 확인 가능합니다.
공시가격으로 산정하고, 공시 가격이 없으면 시가표준액을 적용합니다.
시가표준액도 없으면 감정평가액을 적용합니다.
고객이 원하면 본인 비용부담으로 감정평가를 해서 그 가액을 우선 적용할 수도 있습니다.
- 다주택자라도 공시가격 등의 합산가격이 9억 원 이하면 가입이 가능합니다.
- 공시가격 등이 9억원 초과 2 주택자는 3년 이내 1 주택을 팔면 가능합니다.
- 주택연금 수령 도중 주택을 추가로 구매하는 것도 가합니다. 가입시에만 조건을 따질 뿐, 연금 수령 중에는 재한이 없기 때문입니다. (단, 우대형 연금은 추가 취득이 금지되고 있습니다.)
- 우대형 연금의 경우 1.5억원 미만 주택만 가입 가능합니다.
cf. 공시가격이 9억원이면 시가로 대략 얼마쯤일까?
공시가격 현실환율에 다라 다릅니다. 현재는 약 12억~13억 원 수준입니다.
3. 가입이 가능한 주택의 종류
- 공시가격 등이 9억원 이하 주택
- 지방자치단체에 신고된 노인복지 주택( 확장기간방식으로 수령불가)
- 주거목적 오피스텔 : 등기사항토 증명서 상 용도가 업무시설 또는 오피스텔이면서 주거목적으로 사용하는 경우)
- 상가 등 복합용도 주택은 전체 면적 중 (등기사항 증명서 상) 주택이 차지하는 면적이 50% 이상이면 가입 가능(단, 신탁방식으로 가입시에는 불가)
- 토지는 가입이 불가합니다.
참고: 시가 10억 원의 주택이더라도 공시가격이 9억 원 이하라면 가입이 가능합니다. 하지만 내가 받을 연금을 계산할 때는 9억원까지만 인정합니다.
시가가 9억원 넘어도 9억 원이라 치고 연금을 산정하기 대문에 시가가 9억 원이 넘는 주택은 주택연금에 가입하면 손해로 볼 수 있습니다.
4. 거주요건
- 주택연금 가입주택을 가입자 또는 배우자가 실제 거주하고 이용하고 있어야 함
- 해당주택을 전세 도는 월세로 주고 있는 경우 원칙적으로 가입 불가
cf. 부부 중 한 명이 거주하며 주택의 일부를 보증금 없이 월세로 주고 있는 경우는 주택연금에 가입할 수 있습니다.
연금 수령 중에도 이 조건으로 월세를 주기 시작해도 연금은 받을 수 있습니다. 즉 내가 살고 있는 단독주택에 1층은 보증금 없이 월세를 주고 내가 2층에 산다면 주택 연금에 가입할 수 있습니다.
cf. 연금수령중 거주를 옮기게 되면? 지급이 정지되는 것이 원칙입니다. 다만 4가지 예외 인정 사유에 해당하면 연금을 계속 받을 수 있습니다.
4가지 예외사유란 다음과 같습니다.
(1) 요양시설 입소
(2) 자녀로부터 부양받기 위해 거주를 옮긴 경우
(3) 수용, 수감
(4) 그 외 특별한 사정이 있는데 주택금융공사가 인정한 경우
cf. 연금 수령 중 담보 주택을 팔고 새로운 주택으로 이사하면 새 주택으로 받을 수 있는지?
가능합니다. 다만, 담보가치가 변경될 터이니, 담보가치 증감에 따라 월지급금이 달라지거나 정산해야 할 수도 있습니다. 그러므로 주택금융공사로부터 변경 승인을 받아야 합니다.
cf. 가입자가 사망할 경우 남은 배우자가 해야 할 일은?
주택소유자가 사망할 경우 그 배우자는 6개월 이내에 담보 주택 소유권 이전등기신청(신탁방식 주택연금의 경우는 해당되지 않습니다.)을 하고 금융기관에 대한 노후생활자금 금전 채무의 인수를 마쳐야 합니다.