배당주 가운데 유명한 상품 종류로 "리츠"가 있습니다.
리츠는 배당가능 이익의 90% 이상을 배당해야 하는 의무가 있기 때문에 배당금이 많습니다.
이 포스팅에서는 리츠의 기본 개념에 대해 알아보고, 리츠 투자 시 확인해야 하는 6가지 정보 중 3가지(투자대상, 임차인의 건전성, 부동산의 가치)에 대해 알아보겠습니다.
1. 리츠의 기본 개념
(1) 리츠란? (REITs : Real Estate Investment Trusts)
리츠는 Real Estate Investment Trusts 의 약자인 REITs를 일컫는 말로써, 투자자의 자금을 모아 부동산에 투자하고 얻은 수익을 다시 투자자들에게 돌려주는 것을 목적으로 하는 목적을 가진 특수목적회사, 혹은 투자신탁을 말합니다.
(2) 리츠의 이익구조
개인 투자자들이 쉽게 구매할 수 없는 부동산일지라도, 여러 투자자로부터 자금을 모으면 살 수 있습니다. 이렇게 산 부동산에서는 임대수익이나 부동산 매각수익이 발생합니다.
(3) 리츠의 수익 분배
배당금의 형태로 투자자들에게 나눠줍니다.
위탁관리리츠의 경우 배당가능 수익의 90% 이상을 의무적으로 배당해야 합니다.
리츠의 종류
자기관리리츠 : 자산관리를 자산운용전문이력으로 직접 수행합니다.
위탁관리리츠 : 자산관리를 외부 전문자산관리회사에 맡깁니다.
기업구조리츠 : 자산관리를 외부 전문자산관리회사에 맡깁니다. 기업의 채무상환을 위해 매각하는 부동산을 대상으로 설립한 리츠입니다.
(4) 리츠의 투자 대상
리츠가 투자하는 부동산은 다양합니다. 가장 많은 비중을 차지하는 것이 주택이고 오피스, 리테일, 물류센터, 호텔 등에 투자합니다.
아직 2022년 통계까지만 나와있는데 주택에 가장 많은 투자를 하고, 그다음으로 오피스가 많은 것을 볼 수 있습니다.
(5) 리츠의 자산 규모
위의 표는 2017년 부터 현재까지 리츠의 자산이 얼마나 늘어났는지를 보여주고 있습니다.
리츠의 규모가 점점 더 늘어나고 있는 것을 알 수 있습니다.
그러나 국내리츠의 규모는 아직 국내시가총액의 0.2% 수준에 불과합니다. 미국의 경우 약 3%, 호주 약 8%, 일본 약 2.5%, 싱가포르 약 17% 인 것에 비해 매우 적은 비중을 차지하고 있음을 알 수 있습니다.
(5) 리츠 매매 방법
리츠는 주식시장에 상장되어 누구나 소액으로 쉽게 사고팔 수 있는 투자상품입니다.
리츠는 주식처럼 MTS, HTS를 통해 누구나 쉽게 소액으로 사고팔 수 있습니다.
2. 리츠 투자시 체크해야 하는 6가지
리츠 투자시 꼭 체크해야 할 사항으로는 (1) 투자대상, (2) 임차인의 건전성, (3) 부동산의 가치, (4) 운용수익(FFO), (5) 순자산가치 (NAV), (6) 배당매력의 6가지입니다.
이번 포스팅에서는 정성적인 부분인 투자대상, 임차인의 건전성, 부동산의 가치에 대해 알아보고, 정량적인 부분인 FFO, NAV, 배당매력에 대해서는 다음에 포스팅 하겠습니다.
(1) 투자대상
집을 사더라도 어떤 지역의 집을 사는지에 따라서 집값 상승이 다르듯이, 리츠가 어느 부동산에 투자하는지를 살펴봐야 합니다. 리츠는 주택, 오피스, 리테일(백화점 및 할인점 등) , 물류센터, 호텔, 의료시설, 데이터센터 등 다양한 부동산에 투자를 합니다.
투자대상에 관한 정보는 네이버금융, 다음금융, MTS, HTS 등에서 확인 가능합니다.
리츠마다 주력으로 투자하는 분야가 다르기 때문에, 어떤 부동산에 투자하고 있는지 확인할 필요가 있습니다.
부동산 유형별로 경기로 인해 받는 영향이 각자 다르기 때문입니다.
예를 들어, 2020년에는 코로나로 인한 언택트 붐이 일어났고 재택근무와 같은 온라인 트랙픽이 늘어나자 데이터센터 리츠들의 주가가 크게 상승했습니다. 온라인 쇼핑 수요도 증가하면서 물류센터 리츠의 수익률도 양호했습니다.
반면 호텔 리츠는 수익률이 매우 좋지 않았습니다.
(2) 임차인의 건전성
임차인의 임대료 지불 능력도 살펴봐야 합니다. 임대료가 연체되면 리츠 역시 주주들에게 배당을 지급하는데 문제가 발생할 수 있기 때문입니다.
임차인의 실적, 재무안정성 등을 다각도로 살펴볼 필요가 있으며, 이러한 임대료 납부 능력은 재무상태를 통해 파악할 수 있습니다.
(3) 부동산의 가치
리츠의 주가는 배당수익률뿐 아니라 투자한 부동산의 가치에 따라 변동되곤 합니다. 따라서 투자한 부동산의 입지, 개발 호재 등 리츠의 주가가 변동할 수 있는 소식을 잘 살펴봐야 합니다.