지난번 포스팅에서는, 리츠에 투자할 때 체크해야 할 사항 6가지 중 3가지 - 투자대상, 임차인의 건전성, 부동산의 가치 - 에 대해 알아보았습니다. 이번 포스팅에 대해서는 또 다른 3가지인 운용수익, 순자산가치, 배당매력에 대해 알아보겠습니다.
1. 운용수익 (FFO : Fund From Operation)
(1) FFO의 의미와 계산식
FFO는 "Fund From Operation(운용)"의 약자로 운용수익을 뜻합니다. 기업으로 치면 순이익과 비슷한 개념입니다.
FFO를 계산하는 계산식은 아래와 같습니다.
FFO = 순이익 + (유무형자산) 감가상각비 - 자산매각을 통한 이익
- 리츠의 이익으로는 자산을 매각한 이익도 포함한 순이익이 있겠지만, 리츠를 평가할 때는 순이익에서 자산 매각을 통해 얻은 이익은 제외시킵니다.
- 자산 매각 이익을 빼는 이유는, 이러한 이익은 일회성 이익이기 때문입니다. 일시적으로 이익이 크게 늘었다고 해서 향후 배당여력이 꾸준히 확대되는 것은 아닙니다. 따라서 배당여력이 중요하기 때문에, 순이익을 쓰지 않고 FFO를 사용합니다.
- 그리고, 감가상각비를 더하는 이유는, 감가상각비란 회계상의 장부에만 반영되는 비용이라서 실제로 현금이 나가는 것은 아니기 때문입니다. 회계상 순이익을 계산할 때 감가상각비를 빼줬으므로, 다시 순이익에 감가상각비를 더해줘서, 감가상각비로 반영된 부분을 원복시키는 것입니다.
(2) FFO의 활용
FFO는 리츠의 가치를 평가하는데 이용되기도 합니다.
시가총액을 가격(Price)의 약자인 P로 표시하겠습니다.
P를 FFO로 나눈 값인 "P/FFO"를 계산합니다.
시가 총액을 운용수익으로 나눈 이 계산값이 낮으면 저평가 된 것이고, 높으면(운용수익에 비해 시가총액이 높다는 뜻이므로) 고평가로 판단합니다. P/FFO는 주가수익비율(PER)과 비슷한 개념입니다.
참고 : PER = 시가총액 / 주당순이익
리츠마다 투자하는 부동산, 배당 매력이 다르므로 절대적인 P/FFO 수치는 큰 의미는 없습니다. P/FFO는 투자하고 있는 부동산과 배당매력이 비슷한 리츠끼리 비교할 때 사용하거나, 최근 5년간 추이를 보고 과거와 비교해 계산값이 높고 낮은지에 대해 판단하는 것이 좋습니다.
(3) P/FFO를 확인하려면
안타깝게도, 한편 P/FFO는 PER처럼 네이버나 다음 금융탕이나 증권사 HTS, MTS에서 별도로 제공해주지 않습니다.
따라서 투자자가 직접 재무제표를 보고 계산하거나, 분석해 놓은 증권사 리포트가 있다면 참조하여 확인할 수 있습니다.
대한민국에는 상장된 리츠의 수가 매우 적어서인지, 아직 리츠관련 정보가 많지 않은 상황입니다.
2. 순자산가치 (NAV : net asset value)
(1) NAV의 의미
NAV란, net asset value의 약자입니다. 여기서 가치평가를 하는 대상은, 리츠가 보유한 부동산이며, 부동산의 가치를 감정평가액으로 평가한 것을 말합니다.
(2) NAV의 활용 방법
NAV도 FFO처럼, 시가총액을 NAV로 나누어 해당리츠의 고평가, 저평가 여부를 판단하는 데쓰입니다.
시가총액을 P로 표시하고, P/NAV(순자산가치에 비해 시가총액이 얼마나 되는지)는 주식으로 치자면, 기업의 주가순자산비율(PBR)과 비슷한 개념입니다.
P/NAV도 FFO처럼, 투자하고 있는 부동산과 배당 매력이 비슷한 리츠끼리 비교하거나 최근 5년간의 추이를 보고 과거와 비교해 높고 낮은지 판단하는데 사용합니다.
참고 : PBR = 시가총액 / 자본
(3) P/NAV를 확인하려면
P/NAV역시, P/FFO처럼 네이버나 다음 금융탕이나 증권사 HTS, MTS에서 제공해주지 않습니다.
그러므로 투자자가 직접 재무제표를 보고 계산해야 합니다.
3. 배당 매력
주식시장에서 리츠는 배당주로 간주되고 있습니다. 그렇기 때문에 무엇보다도 배당 매력이 중요합니다.
부동산을 잘 운용해서 배당금을 꾸준히 늘린다면 주가가 상승하는 원동력이 될 수 있습니다.
금리 역시 잘 살펴보아야 합니다. 금리라는 외부 변수에도 배당매력이 좌우되기 때문입니다. 향후 저금리 상황이 지속될 것 같다면, 예금이자 보다 많이 주는 리츠의 매력은 올라갈 수 있겠지만, 반대로 금리가 올라 예금이자를 많이 준다면, 리츠의 매력은 상대적으로 하락할 수 있습니다.
리츠 배당에 관한 정보는 일반 주식의 배당과 마찬가지로 네이버, 다음 금융 및 HTS, MTS 등 다양한 곳에서 확인 가능합니다. 배당 정보의 원문은 "전자공시시스템" 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.
주식은 배당을 발표할 때 '현금현물 배당 결정'이라는 제목으로 공시를 하지만, 리츠는 그렇지 않습니다. 리츠답게 '부동산 투자 회사 금전 배당 결정'이라는 제목으로 공시하니 해당 제목으로 검색을 해서 찾아볼 수 있습니다.